Новина про цінові маніпуляції на ринку нерухомості для ветеранів

Новина про цинічну логіку продавців та рієлторів: якщо держава надає ветеранам-ВПО 2 млн, ці кошти слід «отоварити» до копійки.

З 1 травня 2026 року ветерани-переселенці з тимчасово окупованих територій (ТОТ) отримали можливість не лише мати житловий ваучер, а й реально бронювати кошти та укладати угоди. На запуск цього механізму чекали понад рік, хоча самі заявки почали приймати ще з грудня 2025 року – фактичний старт перерахунків відбувся лише цієї весни. Тепер у людей, які пережили окупацію, втратили дім і взяли до рук зброю, є 60 днів, щоб знайти квартиру та укласти угоду – інакше бронь анулюється.

Ці два місяці стали підставою для використання схем, про які дедалі частіше говорять покупці нерухомості: власники житла та частина рієлторів, знаючи про обмежений термін і гарантовані державні кошти, штучно підвищують ціни.

Новина про ринок нерухомості

Житловий ваучер – це електронний документ номіналом 2 млн грн у рамках програми «єВідновлення». На першому етапі його можуть отримати ті, хто відповідає кільком умовам: має статус внутрішньо переміщеної особи з ТОТ, є учасником бойових дій або особою з інвалідністю внаслідок війни, і при цьому не має власного житла на підконтрольній Україні території.

Уряд виділив 6,6 млрд грн на фінансування програми. Також частково програма фінансуватиметься за рахунок позики Банку розвитку Ради Європи – близько 80 млн євро, зазначають у Мінрозвитку.

Кошти перераховуються безготівково – напряму продавцю або банку, що задумано як гарантія прозорості. Проте прозорість грошового потоку не захищає від маніпуляцій з цінами ще до підписання угоди.

Схема, про яку повідомляють покупці та незалежні спостерігачі, проста і формально не порушує жодного закону. Продавець виставляє квартиру за ринковою ціною. Як тільки стає відомо, що потенційний покупець має ваучер, ціна переглядається – іноді прямо під час переговорів. Логіка продавця проста: держава надає 2 млн, тому їх варто «отоварити» до копійки. Рієлтор також зацікавлений у вищій сумі угоди, а отже, більшій комісії. Саме посередник в переважній більшості випадків підживлює тиск: «є черга», «завтра буде дорожче», «бронь горить».

Наприклад, Деснянський район Києва завжди пропонував найдешевші варіанти житла у столиці, тому логічно, що значна частина ветеранів із ваучерами звернула увагу саме на цей сегмент. Але, за даними аналітиків цін від порталу ЛУН, середня вартість нерухомості в районі з початку року зросла майже на 6%. Зокрема, якщо у січні 2026 року середня ціна квартири тут становила $43 тис., то вже у травні вона підскочила до $45,5 тис. Проте Деснянський район не є винятком, подорожчання фіксується у всіх районах столиці.

Загалом же діапазон цін на однокімнатні квартири на Троєщині та Лісовому масиві зараз коливається від $35 до $55 тисяч залежно від стану, поверху та серії будинку. Актуальні оголошення станом на травень 2026 року показують, що більшість пропозицій у сегменті до $50 тис. саме там. Але в умовах обмеженого терміну «броні» ветеран не може тижнями моніторити ринок і порівнювати ціни – і саме на цьому будується цінова маніпуляція та тиск на покупця.

«Накрутка» у 30-50% від ринкової вартості перетворює державну допомогу на субсидію не для ветерана, а для власника квартири.

Подібну ситуацію описують і мешканці інших регіонів. На Львівщині, за словами користувачів соцмереж, навіть напівзруйновані будинки у віддалених селах почали різко дорожчати після запуску компенсаційних програм для переселенців. Те, що роками не вдавалося продати навіть за символічні суми, тепер виставляють за десятки тисяч доларів.

Окремо люди звертають увагу на додаткові витрати під час таких угод. Окрім самої вартості житла, на покупців часто покладають оплату послуг нотаріуса, податків продавця, завдатків, рієлторських комісій та навіть «страховку» на випадок зміни курсу долара. У результаті до суми сертифіката або ваучера людям нерідко доводиться додавати ще й власні кошти.

Користувачі соцмереж також скаржаться на штучне створення ажіотажу. Після бронювання коштів на укладання угоди відводиться лише 60 днів. Якщо не встиг – бронь скасовується, кошти повертаються до програми, і потрібно знову ставати в чергу.

Ця умова, задумана як стимул до швидких дій, на практиці створює штучний дефіцит часу. Саме на цьому й паразитують недобросовісні учасники ринку. Потенційним покупцям можуть говорити про «чергу на квартиру» або попереджати, що «завтра буде дорожче». Це підштовхує людей швидше погоджуватися на завищені ціни через страх втратити можливість скористатися державною допомогою в обмежений термін.

Водночас, на думку користувачів мережі, ціни насамперед підвищують самі власники житла, які помітили зростання попиту після запуску державних програм компенсацій.

Те, що державні житлові програми спровокують цінові зловживання, було прогнозовано. Ще до старту ваучерної програми профільні аналітики попереджали: держава стимулює попит, але ринок нерухомості просто не має достатньої кількості готових об’єктів, щоб задовольнити цей наплив покупців без цінових перекосів.

Теоретично, у системи є запобіжники. Згідно із законодавством, банки та нотаріуси можуть заблокувати або відмовити в реєстрації угоди, якщо задекларована ринкова вартість квартири суттєво й необґрунтовано перевищує її реальну оціночну вартість. Проте на практиці цей фільтр працює зі збоями: обійти його під час індивідуального оцінювання майна не так уже й складно.

Більше того, правоохоронці вже фіксують перші схеми зловживань у рамках державних програм. Найпоширеніша з них – фіктивні угоди купівлі-продажу між родичами за штучно завищеними цінами. У таких випадках держава фактично виплачує мільйони гривень за житло, яке «покупець» і так мав у користуванні. Правоохоронці кваліфікують такі випадки як пряме шахрайство з бюджетними коштами.

Аби відчути на собі нові реалії на ринку житлової нерухомості, «Главком» під виглядом покупця, який отримав житловий ваучер, досліджував ситуацію.